Балицький новим законом визнав право українців на нерухомість у Мелітополі. зображення згенероване ChatGPT
Окупаційна влада Запорізької області ухвалила новий закон, який на перший погляд має обнадіяти власників квартир, будинків і землі на захопленій території. У документі за підписом Євгена Балицького прямо йдеться: право власності, що виникло до повномасштабного вторгнення Росії, зберігається.
Йдеться про новий закон так званої Запорізької області №164 «Про особливості регулювання майнових і земельних відносин на території Запорізької області», підписаний Балицьким 15 вересня 2026 року. Документ встановлює перехідні правила реєстрації нерухомості та земельних відносин, більшість яких діятиме до 1 січня 2028 року.
У статті 3 закону міститься цілком недвозначне формулювання:
«Право власності на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомого майна, що виникло до 24 лютого 2022 року, зберігається».
скриншот закону, ухваленого окупаційною владою Запорізької області
Причому ця норма поширюється не лише на громадян РФ. У документі прямо перелічені фізичні та юридичні особи, зокрема іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи.
Ще одна стаття встановлює, що наявне раніше право приватної та спільної власності реєструється відповідно як право приватної та спільної власності вже за російським законодавством.
Виходить, через чотири з половиною роки після захоплення Мелітополя окупаційна влада сама офіційно записала: квартири, будинки та земельні ділянки, якими люди володіли до війни, залишаються їхньою власністю.
Але є суттєвий нюанс. Усі попередні роки Росія послідовно вибудовувала систему, яка дозволяла обмежувати можливість українців зареєструвати свої права, а їхнє майно — оголошувати «безхазяйним» і переводити у власність окупаційної влади.
Списки на відбирання майна почали складати задовго до нового закону
Механізм пошуку та оформлення так званого безхазяйного майна з'явився задовго до нинішніх декларацій про захист власності.
Ще у 2022–2023 роках російська та окупаційна влада почала ухвалювати нормативні акти, які дозволяли виявляти, обліковувати та переоформлювати майно на захопленій території. 13 вересня 2023 року окупаційний уряд Запорізької області ухвалив постанову №328 «Про затвердження Тимчасового порядку визнання майна, розташованого на території Запорізької області, безхазяйним та про набуття права державної власності Запорізької області на таке майно».
скриншот постанови окупантів
Фактично списки майна, яке окупанти мали намір відібрати, почали формувати з перших етапів окупації. Спочатку особливий інтерес становили найцінніші активи — підприємства, виробничі об'єкти, магазини, кафе, бази відпочинку та інша комерційна нерухомість. Потім справа дійшла до будинків і квартир звичайних громадян, які були змушені залишити окуповану територію.
Ще навесні 2024 року РІА Південь докладно розповідав, як окупанти складали списки «безхазяйної» нерухомості та що вимагали від власників для виключення об'єкта з переліку.
З часом масштаби лише зростали. РІА Південь показував, як приватна власність українців перетворювалася на «безхазяйне майно»: комісії проводили поквартирні та побудинкові обходи, а однією з ознак для включення об'єкта до переліку могла стати тривала несплата комунальних послуг.
Лише в одному зі списків, опублікованих влітку 2026 року, у Мелітополі «націоналізували» ще 23 будинки та квартири.
Для українців вигадали спеціальний дозвіл
Одночасно виникла інша проблема: українець міг мати на руках документи, що підтверджують право власності, але зареєструвати це право у створеній Росією системі виявилося значно складніше.
Особливо наочно це стало видно після указу президента РФ №145 від 14 березня 2025 року, яким було внесено зміни до указу №1103 від 24 грудня 2024 року.
скриншот указу Путіна
Документ встановив, що до 1 січня 2028 року забороняється державна реєстрація прав громадян так званих «недружніх іноземних держав» на нерухомість на окупованих територіях без спеціального дозволу. Україна включена Росією до переліку таких держав.
Таким чином, для українця одного свідоцтва про власність, договору купівлі-продажу, спадщини або іншого правовстановлюючого документа виявилося недостатньо: для реєстрації власного ж майна потрібно було отримати дозвіл створеного окупантами органу.
На території окупованої Запорізької області такий колегіальний орган Балицький створив своїм указом №44-у від 29 січня 2025 року.
Але механізм, який існував на папері, на практиці не допоміг українським власникам. РІА Південь раніше з'ясував, що комісія не видала жодного дозволу на реєстрацію нерухомості в Росреєстрі.
За відомостями редакції, отримати такий дозвіл не вдалося жодному з відомих РІА Південь власників нерухомості, які намагалися пройти встановлену окупантами процедуру.
Паралельно виникали й інші перешкоди. РІА Південь докладно розбирав причини, через які окупаційний Росреєстр призупиняв реєстрацію житла.
Читайте також: Уже вкрали та оформили: у Мелітополі власниці будинку відмовили в реєстрації житла
Закрили можливість оформити нерухомість через представника
Окремо російська влада почала послідовно перекривати можливість оформити майно дистанційно — особливо важливу для жителів Мелітополя, які після окупації виїхали на підконтрольну Україні територію або за кордон.
Наприкінці грудня 2025 року Путін підписав указ №1006, який доповнив указ №1103. РІА Південь докладно писав про те, як нові норми закрили для мелітопольців можливість використовувати консульські довіреності для розпорядження власною нерухомістю.
скриншот указу Путіна
На цьому посилення правил не закінчилося. 4 березня 2026 року Путін підписав указ №134, який змінив вимоги до представників власників. У результаті частина довіреностей українців на нерухомість фактично перестала давати можливість представляти інтереси власників перед створеними окупантами органами.
А вже в лютому РІА Південь повідомляв про скарги жителів Мелітополя на те, що під час перереєстрації нерухомості в них перестали приймати довіреності.
Українські документи теж пропустили через російський фільтр
Лише влітку 2025 року Росія ухвалила окремий федеральний закон №193-ФЗ, що регулює визнання документів на нерухомість, які діяли на окупованих територіях до їх оголошеної Росією анексії.
Закон передбачив можливість визнання документів, виданих українськими державними органами, органами місцевого самоврядування та нотаріусами. Але визнання виявилося не автоматичним: документи мають проходити додаткову перевірку.
У 2026 році контроль посилили ще більше. РІА Південь повідомляв, що Балицький розпорядився перевіряти українські документи на нерухомість на справжність.
Крім того, з 1 січня 2026 року в окупаційних МФЦ перестали приймати офіційні документи українською мовою без дотримання додаткових вимог.
Таким чином, лише більш ніж через три роки після захоплення Мелітополя Росія сформувала окремий механізм визнання українських документів. На той момент процедура виявлення та оформлення «безхазяйного» майна діяла вже кілька років.
Наприкінці 2025 року відбирання квартир узаконили окремо
У грудні 2025 року система отримала ще одну федеральну основу — вже безпосередньо для житла.
Федеральним конституційним законом РФ №4-ФКЗ від 15 грудня 2025 року до закону №7-ФКЗ про так зване «прийняття Запорізької області до Російської Федерації» додали статтю 21.1.
У ній прямо записано:
«Житлові будинки, квартири, кімнати, що мають ознаки безхазяйного майна, визнаються власністю Запорізької області або власністю її муніципальних утворень».
Російське законодавство окремо передбачило, що відсутність відомостей про власника не є перешкодою для реєстрації права окупаційної «Запорізької області» або муніципалітету на таке житло.
Іншими словами, виходить своєрідна юридична конструкція: власність українця офіційно визнається, але його квартиру чи будинок при цьому можна включити до переліку майна з ознаками безхазяйного та зареєструвати вже на окупаційну владу.
Причому виконання вимог самих окупантів не завжди рятує майно. РІА Південь розповідав про жительку Мелітопольщини, яка придбала будинок, зареєстрований за російськими правилами, однак нерухомість усе одно внесли до списку «безхазяйної».
А у вересні 2026 року РІА Південь показав ще один механізм відчуження житла — через окупаційні суди, коли власники намагаються захистити свої права вже після запуску процедури вилучення.
Відібране житло можна передавати іншим
Після оформлення квартири або будинку в державну чи муніципальну власність нерухомість не обов'язково залишається порожньою.
Російське законодавство дозволяє використовувати таке житло для переселення громадян РФ, надавати його за договорами соціального найму, використовувати як службове житло та передавати іншим категоріям громадян.
При цьому механізм відновлення порушеного права містить ще один важливий нюанс: спеціальні норми про компенсацію за втрачене таким чином житло орієнтовані саме на громадян Російської Федерації.
Виходить парадокс. Новий закон Балицького №164 визнає, що довоєнне право власності зберігається навіть за іноземним громадянином. Але якщо квартира вже пройшла процедуру визнання такою, що має ознаки безхазяйної, і була переоформлена, спеціальна система компенсації будується навколо російського громадянства.
Проблеми виникають навіть у тих власників, які перебувають в окупації та намагаються захищати майно за встановленими Росією правилами. РІА Південь розповідав про власників квартир, які зверталися до окупаційних судів і навіть записували звернення до Путіна, однак повернути житло їм не вдалося.
Що ще передбачили новим законом
Нерухомістю новий документ не обмежується. Окремий великий блок закону присвячений землі. У деяких випадках ділянки дозволили безоплатно оформлювати у власність людям, які раніше ними лише користувалися, а місцевим адміністраціям дали можливість змінювати види дозволеного використання землі без публічних слухань і громадських обговорень.
Як за новими правилами оформлюватимуть і перерозподілятимуть землю в Мелітополі, Кирилівці та Мелітопольському районі — читайте в наступних публікаціях РІА Південь.
🟦 Команда РІА Південь працює, щоб ви знали правду.
Ми щодня збираємо важливі новини про Запоріжжя та окуповані території, спростовуємо фейки російської пропаганди, розповідаємо про проблеми ВПО та допомагаємо їх вирішити.
Якщо наша робота важлива для вас — підтримайте редакцію донатом.
Підтримати редакцію
Джерело
